PRENOVA OBJEKTA

Prenova stanovanja ali kar celotne hiše je precejšen podvig, investicija, ki zahteva tehten premislek in celostno rešitev. IDEJNA ZASNOVA je dober začetek za zbiranje idej, investitorjevih želja ter prikaz omejitev, ki jih trenutna situacija ima. Hkrati se na tlorisu označi bolj/ manj pomembne dele prenove in opredeli logično zaporedje obrtniških del posameznega prostora. To nas pripelje do FAZNOSTI projekta. S sledenjem načrtovanih faz ves čas vemo, kaj nas še vse čaka, kako po vrsti in koliko je potrebno do cilja.

 

Drug pomemben aspekt načrtov in popisov je finančni del investicije. Medtem ko se ponudbe manjših obrtniških del med seboj zlahka primerja, pa je potrebno za primerljivost celotne prenove izdelati POPIS DEL IN MATERIALA. Na podlagi takih popisov pridemo do ponudb, ki so si po količinah enake, razlikujejo pa se le po cenah, ki so odraz ene ali druge vrline izvajalcev. Pogosto se sliši o velikih razponih ponujenih cen za isto prenovo, kar pa je po večini le posledica različnih količin, ki so zajete v popisih sodelujočih ponudnikov. Z enotnim popisom del in materiala pa so razlike med seboj veliko manjše.

Nenazadnje se načrti odlično obnesejo na sestankih z arhitektom, ob dogovarjanjih z izvajalci ter ob iskanju prave rešitve znotraj kroga sostanovalcev v obravnavanem objektu. Če že z načrtovanjem nekako pridemo mimo brez risanja, so risbe neprecenljive v sami fazi obrtniških del. Ustno dogovarjanje o obliki ali poziciji nečesa lahko ostane ravno pri tem, samo ustno. Nikoli pa se ne izvrši kot je bila želja, saj morda pride do nesporazuma pri razlagi ter tolmačenju ali kaj podobnega. V kolikor pa so prisotni načrti, po katerih lahko takom sestankov dorisujeta spremembe tako investitor kot izvajalec, te dodatne spremembe dobijo točne pozicije v prostoru, nedorečeni detajli se pokažejo še med samim sestankom in se jih že reši takoj zatem. Kopija investitorju, kopija na gradbišču in vsi vpleteni imajo pred seboj ves čas JASNO KONČNO PODOBO. Brez presenečenj.

Potek prenove
Ogled objekta

 

Najbolj učinkovit uvodni sestanek je na lokaciji objekta samega, kjer si je možno že ob pričetku pogovorov ogledati stanje prostorov, nosilnih struktur, inštalacij, stavbnega pohištva ter stavbnega ovoja s streho. Investitor sprva predstavi svoje želje in pričakovanja, morda svojo zamisel o razporeditvi in spremembah. V tej začetni fazi bo potrebno dobiti odgovore na sledeča vprašanja:

  • namen prenove - se bo objekt uporabljalo za lastne potrebe, oddajanje ali prodajo;

  • ali nova razporeditev predvideva posege v nosilne elemente, obseg gradbenih del, ki to omogočajo ter dokumentacija, ki je za to potrebna;

  • stanje obstoječe dokumentacije do uporabnega dovoljenja, pridobitev manjkajočih dovoljenj ter preveritev vpisa v uradnih evidencah nepremičnin.

Opredelitev projekta in idejna zasnova

 

Pred začetkom oblikovanja se investitor in arhitekt pogovorita o ciljih in vsebini projekta. Poleg svetovanja o razporeditvi pohištva/prostorov ter izrisa tlorisov, ki temu sledijo, lahko projekt vsebuje še veliko več. Od barvnih shem prostorov, predlogov izbire pohištva ali delavniških načrtov, do postavitve svetil in vizualizacij naravne ter umetne osvetlitve, fotorealističnih prikazov in interaktivnih modelov.

Ker pa se mnogo od teh vsebin sliši prijetno, pa za kvalitetno izvedbo projekta in nato prenove morda niti niso potrebne, je začetni sestanek za opredelitev arhitektove vloge pri projektu precej koristen. Tako se okvirno določi tudi vsebino končne mape brez pretiravanja.

Dokumentacija s popisi

Poleg dodatnih vsebin, ki projekt izboljšujejo, pa vzporedno poteka še priprava in oddajanje obveznih vsebin, ki so potrebne za delovanje objekta. Arhitektov del pri tem predstavlja skupek tehničnih opisov, tehičnih risb od tlorisov do prerezov in fasad, pravilno izpolnjenih obrazcev ter predloženih vseh mnenj, ki jih Gradbeni zakon zahteva.

V kolikor gre za prenovo objekta, ki vse papirje že ima in je zaveden v uradnih evidencah, poleg tega pa nobena sprememba ne posega v nosilno konstrukcijo, ZADOSTUJE ŽE OBSTOJEČA DOKUMENTACIJA. Ker pa so bili nekateri deli projektne dokumentacije nekoč bolj priporočljivi, kot nujni, se investitorji zanje pogosto niso odločili. Danes, ko pa je velik del omenjenih projektov postal obvezen, prenova pogosto pomeni tudi urejanje dokumentacije za nazaj.

Ključni del

Izbira izvajalcev ter pripravljalna dela

 

Od pogovora o pričakovanjih do arhitekta, obsega vsebin projekta,

Prenova

Od pogovora o pričakovanjih do arhitekta, obsega vsebin projekta,

Zaključek

Od pogovora o pričakovanjih do arhitekta, obsega vsebin projekta,

text

Stroški prenove

Na podalgi več primerov celovitih prenov stanovanj je je renovacija razčlenjena na faze, te pa so cenovno ovrednotene. Cena celotne prenove stanovanja je 450 €/m2 stanovanjske površine, pri čemer smo upoštevali materiale srednjega cenovnega razreda in povprečno ceno kakovostnih izvajalskih storitev:

Električne inštalacije 40 €/m2:

Prenova elektrike v starejšem stanovanju pomeni popolno menjavo celotnega razvoda kablov in električne omarice. Zajeto je:

  • dolbenje sten za PVC-cevi,

  • zamenjavo električne omare in novo vezavo,

  • zamenjavo električnih kablov in cevi po celotnem stanovanju,

  • vstavljanje novih doz,

  • montažo stikal in vtičnic,

  • montažo svetil,

  • zagon sistema in preizkus električnih inštalacij.

Vodovod in odtoki 60 €/m2

Ponudba za prenovo vodovoda bo zajemala:

  • odstranitev obstoječih vodovodnih cevi,

  • razbijanje tlaka za nove odtoke,

  • dolbenje sten za vodovod in kanalizacijo,

  • polaganje novih cevi vodovoda,

  • polaganje novih cevi odtokov,

  • montažo sanitarne opreme v kopalnici.

Gradbeno, rušitve in tlaki 25 €/m2

Vsaka celostna prenova stanovanja zajema tudi gradbena dela. Ta predstavljajo majhen del stroška renovacije, razen če smo se odločili za rušenje nosilnih sten. Gradbena dela po navadi zajemajo tudi rušitvena dela, ponudba pri prenovi stanovanja bo gotovo zajemala te postavke:

  • izpraznitev stanovanja,

  • odstranitev tlakov, parketa, keramike,

  • odstranitev vratnih podbojev,

  • odvoz odpadkov na deponijo,

  • obdelava preklad,

  • izravnava tlakov ali izdelava novega estriha v stanovanju,

  • pozidava utorov električnih in vodovodnih inštalacij,

  • grobi in fini ometi na stenah, ki so bile poškodovane.

vir: www.vecer.com

Kopalnica 500 - 800 €/m2

Nova kopalnica v stanovanju predstavlja sorazmerno velik strošek, kar je razumljivo. Prenova in modernizacija stare kopalnice zahtevata veliko natančnega dela različnih izvajalcev, prav tako pa je treba dobaviti in montirati vso sanitarno opremo. Pri obnovi celotne kopalnice boste poleg vodovodnih in električnih inštalacij morali narediti naslednje:

  • dobaviti keramiko srednjega razreda,

  • položiti keramiko s fugiranjem,

  • dobaviti in zmontirati školjko s kotličkom,

  • dobaviti in zmontirati kadi in kabine za prhanje,

  • dobaviti in zmontirati kopalniški sestav z umivalnikom,

  • zmontirati armature - pipe - na umivalniku in kadi,

  • kupiti celoten material za prenovo kopalnice.

Slikopleskarska dela 25 €/m2

Pleskanje stanovanja pri prenovi je tista stopnja, ko bo vaše stanovanje že dobilo prijetno podobo. Slikopleskarska dela za celotno stanovanje bodo zajemala glajenje in brušenje ter beljenje stropov in sten v vseh prostorih. Dela, ki bo jih pri prenovi opravil pleskar, so:

  • brušenje sten in stropov,

  • premaz zidov in stropa z emulzijo,

  • kitanje špalet in betonskih površin,

  • beljenje stropov in sten,

  • obdelava prehodov z vogalniki.

Parket 33 €/m2

Parketarska dela bodo vašemu novemu stanovanju dala končno podobo. Za prenovo stanovanja svetujemo troslojne gotove parkete, ki omogočajo hitro polaganje. To nujno opravite po pleskanju stanovanja. Pred parketarjem so naslednja opravila:

  • dobava parketa,

  • polaganje parketa,

  • brušenje in lakiranje parketa.

Vrata in okna

Težko ocenimo, koliko stanejo okna in vrata pri prenovi stanovanja, lahko pa povemo, da je cena za dobavo in montažo povprečnih krilnih furniranih vrat 300 evrov za kos. Vhodna vrata s protivlomno zaščito, ki so protihrupno izolirana, skupaj z montažo stanejo 1300 evrov.

Nenazadnje pa razjasnitev nekaterih pojmov:

  • REKONSTRUKCIJA objekta je spreminjanje tehničnih značilnosti obstoječega objekta in prilagajanje objekta spremenjeni namembnosti ali spremenjenim potrebam oziroma izvedba del, s katerimi se bistveno ne spremeni velikost, spreminjajo pa se njegovi konstrukcijski elementi, zmogljivost ter izvedejo druge njegove izboljšave, pri čemer pri stavbah ne gre za bistveno spremembo v zvezi z velikostjo, če se njena prostornina ne spremeni za več kakor 10%.

  • uporabljena izraza “adaptacija” in “obnova” v različnih sklonih in slovničnih številih pomenita “investicijska vzdrževalna dela” po določbah Gradbenega zakona. INVESTICIJSKA VZDRŽEVALNA DELA pomenijo izvedbo popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta in tudi ne spreminja njegove zmogljivosti, velikosti, namembnosti in zunanjega videza, inštalacije, napeljave, tehnološke naprave in oprema pa se posodobijo oziroma izvedejo druge njihove izboljšave.

vir: www.gradimo.com